12月21日，安溪县住房和城乡建设局局长易雷冰、副局长谢景清、物业管理股负责人史建阳三位嘉宾做客“政务直通车”，围绕“提升物业管理水平 改善居民生活品质”主题，就物业服务水平提升、物业行业监管、住宅小区业主自治、老旧小区改造等进行解读。

主持人：小区物业管理和老百姓的生活息息相关，但在我国，它还是一个新兴的服务行业，有20多年的发展历史。请简单介绍一下什么是物业管理？

易雷冰：所谓的物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

主持人：目前，我县物业管理的基本情况是什么样的？

易雷冰：这几年，经过多方共同努力，我县物业管理工作取得长足的发展，呈现出良好的发展势头。目前，全县约有263个小区（2000年前建成的老旧小区127个，2000年以后建成的有136个），其中，有物业企业服务管理的小区共216个，覆盖率82%。在我局登记备案的物业服务企业约70家，从业人员3400余人。

主持人：物业服务水平的高低，直接关系到小区业主的居住生活品质。在提高物业服务水平方面，我们采取哪些措施？

易雷冰：一是党建引领。我县成立物业服务行业党委以及物业管理发展交流促进会，成立10个建制式党支部，充分发挥模范带头作用和桥梁纽带作用。像湾美小区，2016年成立了物业企业党支部，联合社区党支部、小区兼合式党支部、红色业委会，定期召开工作联席会，研究整治小区治理顽疾，一同对小区进行整体提升服务改造，完善小区配套功能，增强居民群众的获得感和幸福感。二是加强监管。全面开展物业服务企业安全生产标准化提升创建，加大对物业服务企业的监管力度和物业管理小区的检查力度。三是教育培训。积极开展物业法律法规宣传培训活动，让业主分清权责，引导业主和物业公司正确行使权利，增强业主的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法治意识。

主持人：物业公司是如何选聘的？

易雷冰：前期物业公司的选聘由建设单位进行公开招投标，选聘物业管理单位。待小区业主入住满两年或入住率超50%，可召开业主大会，成立业主委员会，重新选聘物业管理单位。

主持人：全县小区物业的覆盖率是82%，那些没有物业的小区，又是如何推动住宅小区业主自治？

谢景清：针对无物业小区的管理，这几年我们也做了一些探索。一方面是提升业委会数量。指导属地政府，针对有条件的小区，组织成立业主委员会，并优先推选离退休党员、社会民主党派等人士入会，发挥其在小区事务管理中的积极作用。目前，我县已成立业主委员会85个，其中，无物业小区成立业委会17个。另一方面是加强监督指导。配合属地政府加强对业委会筹备、成立、换届选举等工作指导，监督业委会的规范运作。就像东岳小区，之前小区没有成立业委会，也没有物业管理，呈开放式，安全得不到保障。2020年对小区进行分期改造，2022年6月指导成立业委会，由县住建局、城管局、凤城镇政府、社区、业委会及业主代表等力量共同参与小区管理，打造改后小区管理“安溪样板”。

主持人：有群众反映，小区的物业费收费过高。请问一下，当前物业服务费包含哪些事项，有没有一个收取标准？

谢景清：物业费是管理公共区域的费用，具体包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.清洁卫生费用；4.绿化养护费用；5.秩序维护费用；6.办公费用；7.物业企业固定资产折旧；8.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

商品房物业服务费由开发建设单位或者业主大会根据《福建省物业管理条例》文件要求，参考《泉州市住宅项目菜单式物业服务费市场参考价》实行市场调节价，住建部门不得设立障碍强行引导定价。

主持人：住建部门是如何规范物业服务收费管理的？

谢景清：我局督促物业服务企业按照合同约定，严格履约，提供质价相符的服务。我们要求物业服务企业在小区内显著位置，公布物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话等信息，对群众举报的违规行为进行依法处理。同时，组织物业服务企业签订“合法经营、规范收费”承诺书，引导广大物业服务企业诚信守法经营。

主持人：有不少业主反映，缴纳了物业服务费，为什么还要收取装修垃圾清运费，这算不算重复收费？

谢景清：装修垃圾清运费是不包含在物业费中的，垃圾清运费、垃圾设施费这两种费用是环卫部门收取的。也就是说，小区垃圾由物业负责收集以后，集中送到环卫的垃圾中转站，这属于垃圾的外运费用，不包含在物业费中，不算重复收费。

主持人：很多小区都有一些公共收益，像广告收益、停车位收益、摊位租金等。这些公共收益，是如何规范管理的？

易雷冰：小区公共收益这个问题，我们也很重视。早在2021年6月份，我们就开展物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治，对未按规定分配公共收益、未将公共收益存入专户、未将公共收益收支明细公开公示等问题进行整治，委托第三方审计机构协助公共收益账目审核，坚持“应查尽查”“查就查清”。一是严格督促各物业服务企业将公共收益信息录入系统，录入率、公示率、自查自纠率全部100%。二是重点推进宣传工作，利用梯视、短信、公益广告栏广泛宣传，发动群众广泛参与，在广电网络电视上开设点题整治专题专栏，公开相关工作信息，公布监督举报方式。三是推广三远江滨花园小区“三位一体”管理新模式，在日常管理过程中，社区居委会、业主委员会以及物业服务企业三方协同配合、共同发力，特别是小区施行的“业账社管”制度，即：小区的公共收益由社区监管，三方共同对小区公共收益进行管理、统筹使用，公开透明接受全体业主监督，实现三方共建共享、互助互管。

我们计划在原先整治的基础上，加强与发改、公安、民政以及市场监督管理局的协同联动，强化各项整治措施，进一步深化推进公共收益专项整治工作，推动整治工作制度化常态化。

主持人：近年来，住宅小区老龄化加剧，一些小区面临设施设备老化需要提取公共维修资金进行更新改造的课题，对此，有什么相关措施？

史建阳：一般情况下，提取公维金需全体业主共同决定，经2/3以上的业主参与表决，参与表决人数过半同意即可申请使用公维金。另外，符合法律法规中规定的10种紧急情况也可申请公维金，申请人提供紧急情况相关证明，只需5名以上业主代表现场勘查同意即可申请公维金。

主持人：有心的群众发现，这几年，城区很多老旧小区的面貌都发生了变化，像新加坡花园，不仅居民楼重新做了粉刷，小区路面也铺上了沥青，看起来整洁又舒适。目前老旧小区改造工作进展如何？

史建阳：老旧小区改造，一头连着民生福祉，一头连着城市发展。这几年，我们也是下大力气改造老旧小区。我们改造的重点是2000年前建成的老旧小区，这些小区大多基础设施不完善、环境脏乱差、没有物业管理，生活在其中的居民迫切希望改善人居环境。五年来，我县纳入计划改造的老旧小区有139个，集中于凤城镇，改造面积超过230万平方米，惠及618栋居民楼，17800多户居民。我们对雨污管网、外立面、道路等基础设施进行改造，截至目前已完工83个小区改造。今年计划改造的48个老旧小区，目前都在进行扫尾工作，明年计划改造的8个老旧小区已开始前期准备工作。

主持人：这些老旧小区改造取得了什么成效？

史建阳：老旧小区改造，重“面子”更重“里子”。经过改造，补齐了功能短板，消除了安全隐患,小区人居环境得到了提升，“老”居民过上“新”生活。同时，小区房屋升值，居民也从中受益。像东岳小区，房屋买卖价格平均涨幅超过1000元/㎡，租赁价格增长200元/月，盘活了小区二手房交易和房屋租赁市场。

今年8月份，在省级2022年度城镇老旧小区改造激励评选工作中，我县以总分第二名优异的成绩获得全省老旧小区改造先进单位，获省财政300万奖励资金。

主持人：随着经济社会的快速发展，人民生活水平的逐步提高，人民对改善人居环境的需求同物业管理工作滞后的矛盾日益突出。接下来，针对加强和改进物业管理工作有什么规划？

易雷冰：我觉得最重要的是要正确处理建、用、管的关系，逐步建立宏观管控物业行业运行的体制和机制，物业管理是一道综合题，不能让某个部门来唱独角戏。我们将加强各职能部门间的相互配合，推动社区居委会、业主委员会与各方力量无缝对接，探索建立人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的纠纷化解机制，委托环境卫生考评中心对我县住宅小区进行全面检查考评，督促物业服务企业严格履约，提供质价相符的服务。只有齐抓共管、协同合作、共建共治，才能交出物业管理的满意答卷。